离婚时如何计算房贷和增值部分？

根据民政部历年发布的统计公报以及国家统计局《中国统计年鉴2022》显示,近年来我国的离婚率、尤其是大城市的离婚率逐年上升。

离婚中必然涉及到夫妻共有财产的分割，房屋作为大宗财产必然是离婚双方重点关注的问题。笔者发现很多当事人关于离婚涉及财产分割的法律问题有很多盲区，尤其是涉及婚前首付购房、婚后共同还贷的情形，离婚时非得房一方补偿款的计算，很多客户不甚了解，甚至非婚姻家事律师也很难搞清计算标准。现对补偿款的计算标准梳理如下，帮助更多的读者解惑。

一、离婚时非得房一方房屋补偿款的构成：

分割共同还贷部分+婚后对应增值

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条规定：

“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”

上述条款明确了以下几个问题：

1. 婚前一方购房有婚后共同还贷部分的，房屋产权一般归登记方所有

在没有特殊夫妻财产约定的情况下，这个场景要满足几个前提：即婚前购房、个人出首付款、登记在出首付款一个人名下、婚后双方还贷。同时满足以上情形的，实践中法院一般支持房屋所有权归登记一方，但是婚后双方共同还贷的部分以及婚后还贷对应的增值部分依法分割并由得房一方给对方补偿款。

2. 非登记一方可以依法要求分割婚后共同还贷部分及对应房屋的增值

非得房一方获得的房屋补偿款应该包含两部分：一部分是“双方婚后共同还贷支付的款项”（下称“共同还贷部分”），另一部分是“其相对应财产增值部分”（下称“房屋增值部分”）。共同还贷部分一般比较容易理解与确定，但是房屋增值部分的计算方式并没有明确规定，各地法院的计算公式也不统一。

二、非得房一方房屋补偿款的四种计算公式比较及分析

笔者对目前最高院民一庭以及北京、上海、深圳等地法院采用的较为普遍的房屋分割补偿款计算公式不同之处进行整理，以供读者参考。

为了方便读者对比理解，笔者先来分析一个案例：

婚前，男方贷款购买了一套学区房，购买价格为180万，其中，首付60万，按揭贷款120万，贷款期限为20年（240个月），利息总计为812568.14元。付完首付的次月，男方与女方登记结婚，之后每月夫妻共同偿还贷款，还贷的本息金额为6000元/月。三年后（已还贷36个月），夫妻共同还贷本息共计216000元，其中利息部分为121885.22元。此时，二人感情破裂诉讼离婚并请求法院分割该套学区房，该套学区房离婚时的市场价值为700万元。

1.最高院民一庭法官的计算公式

最高人民法院民一庭曾在2016年6月出版的《民事审判指导与参考》中，对不动产婚内共同还贷及增值的计算方式进行了介绍，认为在计算房产增值部分时分为两步走：

第一步：计算房产增值率，即不动产现价格÷不动产成本。其中，不动产成本=购买时不动产价格+共同已还利息+其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。

第二步：计算非产权登记一方所得补偿款，即共同还贷部分×不动产升值率×50%。

房屋补偿款=不动产现值/（不动产购买时价格+共同还贷利息部分+其他费用契税、印花税、评估费等)×共同还贷部分×50%

按照最高法民一庭的计算公式，上述案例第一步算出不动产增值率：离婚时房屋现价值700万元÷（购买时房屋价格180万元+婚后共同还贷利息121885.22元），该房屋增值率为3.64；第二步，计算出补偿款，共同还贷部分216000元×不动产增值率（3.64）×50%，即男方从支付给女方的补偿款为393363.76元。

2.北京法院的计算公式

根据2014年11月17日实施的《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》规定：

房屋补偿款＝夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）× 房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%

因此，按照北京高院的计算公式，本文开始的案例中，房屋的所有权为男方所有，男方需要支付给女方的房屋补偿款为289370.44元，即共同还贷部分216000÷（房屋购买价180万元+全部应付利息812568.14元）×房屋的现价值700万元×50%。

3.上海法院的计算公式

上海法院目前并没有针对离婚时房屋补偿计算标准的规定，但是上海二中院曾在2021年8月12日发布一篇文稿《关于离婚50问》，其中问题44给出了一个补偿数额的计算公式：

房屋补偿款＝婚后还贷本息总额÷（购买时房价+应还贷款利息总额）×离婚时房价÷2。

这个公式与北京法院的计算公式实质上是一样的，但是，随后上海二中院的婚姻案件专家熊燕法官对该解答也进行了补充，熊法官认为上述计算公式从逻辑上推是不对的，并且目前没有绝对准确的统一算法，建议参考最高法民一庭在《民事审判指导与参考》中给出的计算公式。

从熊法官的补充回答可以看出，在计算房屋补偿款时，如果仅按照公式【婚后还贷本息总额÷（购买时房价+应还贷款利息总额）×离婚时房价÷2】演算，逻辑上欠缺合理，原因在于房产在购买时是一个价格，在结婚时又是一个价格，此时可能已经升值，在购买至结婚这段期间的房产升值仍然属于登记方个人的婚前财产，只有在结婚到离婚期间的房产升值才能作为“分割对象”。

而审判实践中，上海地区的法院在计算房屋补偿款时除了以上两种计算公式外，上海市嘉定区人民法院在审理（2017）沪0114民初6145号案件时认为原告的下述计算公式更为合理并予以支持：

升值率=房屋现价格/结婚登记时房屋价格

房屋补偿款=共同还贷部分*升值率/2。

按照这个公式，本文中开始的案例里，学区房的房屋升值率为3.89，即房屋现价格700万/结婚登记时房屋价格180万。男方从支付给女方的补偿款为420120元，即共同还贷部分216000×升值率（3.89）×50%。

4.深圳法院的计算公式

根据2014年5月21日实施的《深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》第二十九条规定：

房屋补偿款＝夫妻婚后共同还贷部分（含婚后偿还的本金和利息）÷ 实际购房款（房屋购买价＋离婚时已还全部利息）× 离婚时房屋市场价。

因此，按照深圳法院的计算公式，本文开始的案例中，男方需要支付给女方的房屋补偿款为786727.52元，即共同还贷部分216000÷（房屋购买价180万元+离婚时已还全部利息121885.22元）]×房屋的现价值700万元。

三、律师提示

看了上述四种计算公式后，相信很多读者会发现离婚时房产分割非常复杂，各地法院在分割婚后共同还贷增值部分的大原则下，计算公式和逻辑各有不同的地方。笔者根据团队诉讼经验、提示如下：

1. 注意区分“三类价格”，即购房时房屋价格、结婚时房屋价格、离婚时房屋现价

实践中存在一方婚前购后还贷多年后才结婚的情形，所以在离婚分割房产，计算房屋成本时，笔者认为应当计算结婚时的房屋成本价，而不是购房时的房屋价格。因为婚前一方签订购房合同至结婚前这段时间，房屋亦可能存在增值，那么这部分增值收益依然属于一方婚前个人财产。

2.根据当事人是支付房屋补偿款一方，还是接受房屋补偿款一方灵活选择相对有利的计算公式

若庭审中，当事人认为法院计算的房屋补偿款与自己计算的数额有差距，可以积极争取对计算公式进行调整和修正、或与对方积极协商、争取有利于自己的调解或判决结果。

3. 补偿款计算公式只是参考标准，法院仍需要酌情自由裁量

本文中所提到的各地的计算公式只是离婚时计算房屋补偿款的参考标准，法官不仅要明了“共同还贷部分”和“房屋增值部分”,同时要根据实际案件情况，综合考虑购房与结婚时间、对家庭的贡献比例、按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则酌情判定补偿数额。也就是说，计算出的补偿数额不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，目的只有一个，即相对公平合理地解决纠纷，平衡保护离婚双方当时人的利益。

文/刘娜 薛京